Unzufrieden mit Ihrer Hausverwaltung? Sie sind nicht alleine: Laut aktuellen Studien denken 25% aller Eigentümer über einen Wechsel nach. Die gute Nachricht: Seit der WEG-Reform 2020 ist es deutlich einfacher geworden, eine Hausverwaltung zu kündigen. Diese umfassende Anleitung zeigt Ihnen, wie Sie rechtssicher vorgehen und was dabei zu beachten ist.

Die WEG-Reform 2020: Ein Meilenstein für Eigentümerrechte

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG),das am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, hat die Rechte von Eigentümern erheblich gestärkt. § 26 Abs. 3 WEG regelt nun eindeutig: "Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden." Diese Neuregelung bringt entscheidende Vorteile:

• Abberufung jederzeit möglich durch einfachen Mehrheitsbeschluss
• Kein wichtiger Grund mehr erforderlich
• Verwaltervertrag endet automatisch spätestens 6 Monate nach Abberufung
• Gilt auch für Altverträge vor 2020

Diese Regelung ist nach § 26 Abs. 5 WEG zwingend- abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.

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Wann sollten Sie Ihre Hausverwaltung kündigen? Typische Kündigungsgründe laut Branchenstudien:

• Schlechte Erreichbarkeit und verzögerte Antworten (45% der Fälle)
• Verzögerte Reparaturen und mangelnde Instandhaltung (55% der Fälle)
• Intransparente oder überhöhte Kosten (40% der Fälle)
• Fehlerhafte Abrechnungen oder verspätete Jahresabrechnung
• Häufiger Personalwechsel ohne Einarbeitung (42% der Fälle)
• Mangelnde Transparenz bei Entscheidungen (38% der Fälle)

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Schritt 1: Vorbereitung der Kündigung

Bevor Sie kündigen, sollten Sie:

• Verwaltervertrag prüfen: Kündigungsfristen und Sondervereinbarungen beachten
• Beschwerden dokumentieren: Sammeln Sie Belege für Probleme (E-Mails, Fotos, Protokolle)
• Mitstreiter finden: Für Mehrheitsbeschluss brauchen Sie andere Eigentümer
• Alternative suchen: Neue Hausverwaltung sollte bereits feststehen

Wichtiger Hinweis: Die Abberufung und die Kündigung des Verwaltervertrags sind zwei getrennte rechtliche Vorgänge. Die Abberufung erfolgt durch Beschluss, der Verwaltervertrag endet dann automatisch nach maximal 6 Monaten.

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Schritt 2: Eigentümerversammlung einberufen

Einberufungsberechtigt sind:

• Der amtierende Verwalter (auch wenn er gekündigt werden soll)
• Jeder Eigentümer bei dringenden Angelegenheiten
• Der Verwaltungsbeirat (falls vorhanden)

Formalien nach WEG-Reform:

• Mindestens 3 Wochen Vorlauf (neue Frist seit 2020)
• Schriftliche Einladung in Textform an alle Eigentümer
• Tagesordnung: "Abberufung des Verwalters" klar benennen
• Begründung optional (aber empfehlenswert für bessere Akzeptanz)

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Schritt 3: Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung

Für die Abberufung benötigen Sie:

• Einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen
• Kein Beschlussfähigkeitsquorum mehr erforderlich seit WEG-Reform
• Jede Versammlung ist beschlussfähig unabhängig von der Teilnehmerzahl

Empfohlene Beschlüsse in einer Versammlung:

1. Abberufung des aktuellen Verwalters (mit sofortiger Wirkung)
2. Bestellung des neuen Verwalters (ab Übergabe)
3. Übergabetermin festlegen und Verantwortlichkeiten klären

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Schritt 4: Rechtliche Wirkungen der Abberufung

Automatische Vertragsbeendigung:
Nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG endet der Verwaltervertrag spätestens 6 Monate nach der Abberufung - ohne weitere Kündigung. Viele Verwalterverträge enthalten Klauseln, die das Vertragsende an die Bestellung koppeln - dann endet der Vertrag sofort mit der Abberufung.

Vergütungsanspruch des Verwalters:
Die Rechtsprechung ist eindeutig: Nach der Abberufung darf der Verwalter keine weiteren Honorare einziehen. Verstößt er dagegen, können Schadensersatzansprüche entstehen.

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Schritt 5: Übergabe organisieren

Der abberufene Verwalter muss übergeben:

• Alle Verwaltungsunterlagen (Verträge, Protokolle, Rechnungen)
• Bankzugänge und Vollmachten
• Schlüssel und Zugangsberechtigungen
• Versicherungsunterlagen und Verträge
• Laufende Vorgänge und offene Termine

Kein Zurückbehaltungsrecht: Der abberufene Verwalter darf keine Unterlagen zurückhalten, auch nicht bei strittigen Honorarforderungen. Die neue Verwaltung kann sogar fehlerhafte Abrechnungen des Vorgängers korrigieren.

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Häufige Stolperfallen und wie Sie sie vermeiden

Typische Rechtsfehler:

• Abberufung ohne Mehrheitsbeschluss - unwirksam
• Unvollständige Einladung zur Eigentümerversammlung
• Neue Verwaltung nicht rechtzeitig bestellt - Verwaltungsnotstand
• Übergabe unvollständig organisiert

Sonderfall: Außerordentliche Kündigung
Bei wichtigem Grund ist auch eine sofortige Vertragsbeendigung möglich. Wichtige Gründe sind zum Beispiel:

• Veruntreuung von WEG-Geldern
• Wiederholte schwere Pflichtverletzungen
• Fehlende Beschluss-Sammlung (gesetzlicher Regelfall)

Neue Verwaltung richtig auswählen - Qualitätskriterien nach WEG-Reform:

• IHK-Zertifizierung nach § 26a WEG (seit Dezember 2023 auf Verlangen Pflicht)
• Berufshaftpflichtversicherung zum Schutz vor Schäden
• Digitale Services und transparente Kommunikation
• Angemessene Mandatsgröße für persönliche Betreuung

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Fazit: Ihre Rechte sind gestärkt

Die WEG-Reform 2020 hat Eigentümern deutlich mehr Macht gegeben. Eine Hausverwaltung zu kündigen ist heute ein legitimes und praktikables Mittel, um besseren Service zu bekommen. Das neue Recht sieht vor:

• Jederzeit Abberufung möglich ohne besonderen Grund
• Automatische Vertragsbeendigung nach maximal 6 Monaten
• Stärkung der Eigentümerrechte gegenüber überlasteten oder ungeeigneten     Verwaltungen

Unser Tipp: Nutzen Sie Ihre gestärkten Rechtebewusst. Eine moderne, zertifizierte Hausverwaltung mit transparenten Prozessen und persönlicher Betreuung ist eine Investition in den Werterhalt Ihrer Immobilie.

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